Nội dung chính
Thị trường bất động sản hiện đang phải chịu mức lãi suất cao hơn so với các ngành khác do ngân hàng không ưu tiên cho vay trong lĩnh vực này.
Thực trạng vay vốn bất động sản trong hệ thống ngân hàng
Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên vay vốn cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp; các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung cấp và cao cấp không nằm trong danh sách ưu tiên. Kết quả là lãi suất cho vay bất động sản năm 2025 dự kiến sẽ tăng khoảng 22%, vượt mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng.
Những lĩnh vực được ưu tiên
- Nhà ở xã hội – nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp.
- Khu công nghiệp – đóng góp trực tiếp vào sản xuất, xuất khẩu.
Những lĩnh vực này được xem là có tác động tích cực tới tăng trưởng kinh tế, do đó nhận được mức lãi suất ưu đãi hơn.
Áp lực từ hệ số K và bảng giá đất
Trong diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest nhấn mạnh rằng việc áp dụng hệ số K chưa được công bố đang tạo ra bất ổn cho doanh nghiệp bất động sản. Khi bảng giá đất đã được công bố, nhưng hệ số K chưa có, doanh nghiệp không thể tính toán chi phí thực tế và do đó trì hoãn thanh toán tiền sử dụng đất.
Hệ số K – rào cản tài chính lớn
Thiếu hệ số K làm tăng chi phí dự án lên tới 10-15% so với dự tính ban đầu, đồng thời kéo dài thời gian triển khai dự án khoảng 6 tháng. Ông Hiệp đề xuất cần xem xét lại cơ chế ban hành hệ số K, giảm độ chênh lệch giữa giá đất và chi phí thực tế.
Những cải cách pháp lý mới
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích về Nghị quyết 254/2025/QH15, nhằm tháo gỡ khó khăn trong thực thi Luật Đất đai. Nghị quyết bao gồm năm điểm chính:
- Đưa ra 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khi dự án đã hoàn thành hơn 75% diện tích và 75% người sử dụng.
- Giữ nguyên nguyên tắc thu hồi đất khi bồi thường và hỗ trợ tái định cư, đồng thời bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án khẩn cấp, dự án có đồng thuận dân cư.
- Cho phép đấu giá hoặc đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, giảm thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ: giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không yêu cầu thủ tục bổ sung.
Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và tạo điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất cho vay ngân hàng. Điều này đặc biệt quan trọng khi lãi suất đang tăng và thời gian vay ngắn.
Định danh bất động sản – Giải pháp giảm đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên áp dụng mã định danh bất động sản. Mã này liên kết từ giai đoạn sở hữu đất, phát triển dự án, giao dịch tới cấp giấy chứng nhận, giúp minh bạch, ngăn ngừa “hai giá” và hạn chế đầu cơ.
Việc định danh cả môi giới bất động sản cũng sẽ nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Những bài học và khuyến nghị
TS Cấn Văn Lực khuyên doanh nghiệp cần:
- Theo dõi sát sao các thay đổi pháp lý như Nghị quyết 254 và Nghị định 357.
- Ưu tiên đầu tư vào nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và các dự án có nguồn vốn ổn định.
- Thận trọng với các dự án cao cấp khi lãi suất tăng và nguồn vốn vay hạn chế.
- Tận dụng các công cụ tài chính như quỹ đất, hỗ trợ lãi suất để giảm chi phí dự án.
Trong bối cảnh nguồn vốn chưa thiếu (doanh nghiệp đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu năm 2025, tăng 40% so với năm trước), việc tối ưu cấu trúc tài chính và đáp ứng các yêu cầu về hệ số K sẽ quyết định khả năng sinh lợi và bền vững của dự án.
Bạn có ý kiến gì về các chính sách mới? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.