Trước băn khoăn của dư luận về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng khẳng định sẽ xem xét thận trọng, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, đảm bảo quyền và lợi ích của người dân. lợi ích chính đáng của nhân dân.
Cân nhắc kỹ trước khi thông qua quy định
Trước những quy định dự kiến tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư, nhiều chuyên gia và người dân cũng như doanh nghiệp đã đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu tham mưu Chính phủ trình Quốc hội xem xét kỹ trước khi thông qua quy định trên.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu căn hộ.
Với phương án trên, để đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư, dự thảo quy định một số nội dung như: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. được nêu trong hồ sơ thiết kế nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.
Theo Bộ Xây dựng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với nhà chung cư được cấp phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế thực hiện sau khi thiết kế cơ sở được triển khai sau ngày khởi công xây dựng. Luật này có hiệu lực.
Như vậy, pháp luật không áp dụng quy định về thời hạn sở hữu căn hộ đối với nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế thực hiện sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng). giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (tức được sở hữu ổn định lâu dài theo quy định hiện hành).
Ngoài ra, dự thảo Luật cũng bổ sung quy định rõ ràng về việc xử lý nhà chung cư khi hết quyền sở hữu. Theo đó, trường hợp cơ quan kiểm tra xác định vẫn đáp ứng đủ điều kiện sử dụng thì được tiếp tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng phải phá dỡ thì chấm dứt quyền sở hữu căn hộ và nếu thửa đất vẫn theo quy hoạch để xây dựng nhà chung cư thì các chủ sở hữu được xây dựng lại phần nhà chung cư. nơi ở mới; Nếu nhà chung cư không xây dựng lại theo quy hoạch thì các chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai. Phương án này vẫn giữ nguyên nhà chung cư có thời hạn sở hữu gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định.
“Sau khi có ý kiến liên quan đến nội dung này, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp, xem xét thận trọng, đảm bảo tính hợp hiến, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân để báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét và quyết định”, Bộ Xây dựng thông tin.
Chuyên gia lo lắng
Về đề xuất này, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, cần phân biệt rõ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Không nên động đến quyền sở hữu vì mảnh đất sẽ gắn quyền với mảnh đất đó.
Ông Lực băn khoăn, làm sao phân biệt chung cư 70 năm hay 50 năm? Người thẩm định là ai? Vì quyết định liên quan đến giá mua, giá bán vì căn hộ 50 năm đương nhiên có giá thấp hơn giá 70 năm.
“Cơ quan soạn thảo luật nên đánh giá tác động của quy định mua chung cư có thời hạn vì chung cư hiện hữu không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật mới. Người dân sẽ đổ xô mua chung cư vô thời hạn và giá chung cư này sẽ bị đẩy lên cao. Vì vậy, cơ quan chức năng nên vào cuộc điều tiết”, ông Lực nhấn mạnh.
Cụ thể, Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo (thời hạn) của dự án và cho người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Qua đó giúp chủ nhân căn hộ yên tâm, không gây tâm lý bất an trong xã hội.
“Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định dựa trên thời hạn sử dụng của công trình có thể dẫn đến hàng loạt bất cập, gây tâm lý lo lắng cho người mua căn hộ và gây xáo trộn thị trường nhà ở”, Chủ tịch HoREA nhận định.
Còn TS Phạm Duy Nghĩa – Trọng tài viên VIAC, giảng viên Đại học Fulbright, cho rằng nếu đi sâu vào từng luật và cẩn thận sửa từng luật thì nguy cơ là không thống nhất, thiếu hệ thống. Trên một lô đất có nhiều bất động sản, nhiều quyền tài sản khác nhau, nếu đăng ký riêng thì sau này các bó tài sản đó sẽ bị tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây rủi ro vì không quản lý được quyền sở hữu nhiều tầng. lý do nhất quán.
Ông Nghĩa chỉ rõ, quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm là can thiệp vào quyền tài sản. Chuyên gia này cũng đề nghị các cơ quan chức năng cần quan tâm đến gốc rễ của vấn đề, đó là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch… Quyền của người dân nên được quy định trong luật dân sự, không nên thay đổi.
“Chúng ta không nên làm toàn bộ cho từng luật riêng lẻ, phải bắt đầu từ gốc, tỉa cành; Trong quá trình này, hãy cố gắng tham khảo ý kiến của phía bên kia. Quyền tài sản của người dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên sửa nay sửa”, ông Nghĩa nói.