Với kịch bản tín dụng 2023 tiếp tục bị thắt chặt, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên tập trung vào bất động sản gần khu công nghiệp, nhà phố và sản phẩm để ở thực.
Thị trường bất động sản rơi vào cơn khát vốn
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc R&D Tập đoàn DKRA cho rằng, việc kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt quy định tiếp cận vốn qua kênh trái phiếu khiến thị trường BĐS rơi vào tình trạng khát vốn.
Các chuyên gia cũng cho rằng, những khó khăn này đến từ việc ngân hàng thắt chặt tín dụng, kiểm soát phát hành trái phiếu, tăng lãi suất và đặc biệt là thanh khoản sản phẩm sụt giảm trong nhiều tháng qua. Tất cả những yếu tố này đang đẩy các doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng “khát” vốn trầm trọng.
Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, khi doanh nghiệp còn khát vốn, tiền mặt khan hiếm thì làn sóng giảm giá nhà đất sẽ còn kéo dài đến cuối năm nay và thị trường bất động sản sẽ còn mạnh . khó khăn đến quý II năm 2023.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp BĐS đang cơ cấu lại hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp cần lựa chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” các dự án, lĩnh vực không cốt lõi để giảm tài chính, giảm vay nợ.
Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng kiến nghị Nhà nước có thể hỗ trợ bằng việc công tác quy hoạch phải làm bài bản, kịp thời để tạo quỹ đất, tạo ra bộ mặt đô thị. , giúp doanh nghiệp có điều kiện lựa chọn quỹ đất để phát triển dự án. Đặc biệt là đối với các dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội hay cho người có thu nhập trung bình.
Đồng thời, cần đánh giá lại doanh nghiệp, doanh nghiệp nào tạo ra sản phẩm phù hợp, cần thiết cho thị trường thì phải ưu tiên tín dụng để tạo nguồn cung cho thị trường, tạo ra dòng tiền và dẫn dắt phát triển. của hàng chục ngành nghề khác.
Tôi nên đầu tư vào loại hình đầu tư nào?
Dù giá bất động sản giảm nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn e ngại xuống tiền đầu tư. Nguyên nhân là do tín dụng khó khăn vừa qua đã ảnh hưởng đến tính thanh khoản của nhiều loại hình bất động sản, khiến nhà đầu tư khá cân nhắc cho các khoản đầu tư mới.
Theo các chuyên gia BĐS, giờ là lúc các chủ đầu tư cần cơ cấu lại dòng tiền và tính toán phân bổ dòng tiền như thế nào để đảm bảo an toàn trước khi sinh lời. Trong bối cảnh thị trường như hiện nay, người mua không thể mạo hiểm nên giờ tính bỏ tiền vào phân khúc nào thì phải tính ít nhất dòng tiền không bị lỗ, tức là mua trước bán sau không lỗ. đếm. vấn đề sinh lời.
Vì vậy, nếu đến năm 2023 tín dụng vẫn bị siết chặt, ông Lê Đình Hào, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng nên cân nhắc đầu tư vào bất động sản liên quan đến hạ tầng khu công nghiệp như nhà ở cho công nhân. chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistics, hạ tầng cảng…
Chuyên gia này cho rằng, sau dịch Covid-19, hầu hết các chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ đều hướng tới giải quyết việc làm an sinh xã hội, phục hồi kinh tế, bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng. “ăn theo” trào lưu này.
Điều này cũng được phản ánh trong sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp. Điển hình, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (Mã: KBC ) đang quản lý gần 5.216 ha đất phát triển KCN, chiếm gần 4,22% tổng diện tích đất công nghiệp cả nước và xấp xỉ 1.178 ha. đất phát triển khu đô thị (KĐT), khu dân cư. Trong đó, 1.013 ha đất công nghiệp thuộc 4 khu công nghiệp đã được lấp đầy 100% và 1 khu công nghiệp với diện tích 426 ha đã được lấp đầy 96,78%.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022, KBC ghi nhận doanh thu 203 tỷ đồng, giảm hơn 37% so với cùng kỳ. Trừ giá vốn hàng bán, lợi nhuận gộp giảm mạnh, từ 159 tỷ (quý 3/2021) xuống 97 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trong kỳ KBC lãi từ công ty liên kết gần 2.000 tỷ đồng. Theo đó, lợi nhuận sau thuế đột biến đạt 1.936 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ hơn 59 tỷ đồng.
Đây là khoản lãi đột biến từ chênh lệch giữa quyền sở hữu tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh.
Một loại hình tiềm năng khác, theo ông Hào, là nhà liền kề ở những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu và khả năng liên kết vùng tốt. Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay, tất nhiên sẽ có sự lựa chọn các giỏ hàng mở bán.
Khi thị trường khó khăn, người mua có xu hướng tìm đến những sản phẩm an toàn nhất rồi tính đến khả năng sinh lời. Vì vậy, những sản phẩm có vị trí đẹp, đúng nhu cầu, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn… sẽ nhận được sự ưa chuộng của người mua.
Những tài sản này không chỉ tăng giá trị theo thời gian mà còn tạo ra dòng tiền cho các nhà đầu tư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê và tiền lãi nhà phố tại hầu hết các quận, huyện tại TP.HCM và Hà Nội đều tăng, nâng biên lợi nhuận cho thuê của phân khúc này lên gần mức trước đại dịch, hiện vào khoảng 2,9- 3 năm.
Ngoài ra, nếu xét trong ngắn hạn, căn hộ đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý tại các dự án sơ cấp cũng là một lựa chọn đầu tư và lợi thế.
Nhiều chuyên gia cho rằng khi thắt chặt tín dụng, loại hình nào chịu tác động mạnh nhất thì khi nới lỏng loại hình đó sẽ thuận lợi. Chuyện là khi nới lỏng hay thắt chặt tín dụng thì phải tìm loại hình đầu tư nào ít bị ảnh hưởng nhất.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, một trong những loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất từ việc siết tín dụng là đất nền. Đây là loại hình mang tính đầu cơ cao, không có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất ở những khu vực tiềm năng, cơ sở hạ tầng tốt luôn có tốc độ tăng giá rất cao.
Chuyên gia này nhận định, loại hình thứ hai chịu tác động tương đối mạnh trong thời gian gần đây là bất động sản nghỉ dưỡng nên đây cũng sẽ là kênh đầu tư thuận lợi khi nới room tín dụng. Dự kiến trong tương lai khi tín dụng nới lỏng, các nhà đầu tư sẽ có nhiều nguồn lực hơn để đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng, đây sẽ là loại hình tăng trưởng tốt.
Bên cạnh đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án căn hộ hay nhà liền kề có giá trị cao cũng được hưởng lợi từ việc nới room tín dụng.
“Đây là loại hình thường được các nhà đầu tư lựa chọn. Nguồn cung ngày càng hạn chế và giá cao cũng là một trong những điểm tích cực đối với những nhà đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm cơ hội sinh lời bởi nhóm này đòi hỏi đòn bẩy tài chính rất lớn”, ông Hùng nói. Tuấn.