Mua nhà đất là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự thận trọng và hiểu biết về pháp luật. Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đã trở thành một bước quan trọng trong quy trình giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm tưởng rằng công chứng là “giấy thông hành” cho mọi rủi ro pháp lý. Thực tế, công chứng chỉ là một phần của quy trình đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Xuân Thọ, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, mặc dù công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là điều kiện cần để đảm bảo giao dịch có giá trị pháp lý, nhưng vẫn có những trường hợp dù đã công chứng, người mua vẫn không thể đăng ký biến động sang tên trên sổ đỏ do vướng mắc pháp lý nghiêm trọng.

Theo luật sư Thọ, để quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hợp pháp, bên chuyển nhượng cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, các điều kiện bao gồm: có giấy chứng nhận hợp lệ; đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết tranh chấp; đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp; đất còn trong thời hạn sử dụng; và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
• Đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết xong.
• Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp.
• Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
• Các điều kiện khác theo quy định pháp luật.

Thế nhưng trong thực tế, chỉ cần vướng một trong các yếu tố trên, việc sang tên sẽ không thể thực hiện. Một số trường hợp điển hình như tài sản xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng đất, tài sản đang có tranh chấp pháp lý, hoặc tài sản bị kê biên thi hành án.

Rủi ro khi mua nhà đất xây dựng sai phép

Luật sư Thọ cho biết, một tình huống thường gặp là nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng hoặc nhà xây sai giấy phép, vượt tầng, lấn ranh giới, chưa hoàn công. Trong những trường hợp này, dù hợp đồng đã được công chứng, cơ quan đăng ký đất đai vẫn có thể từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

Nguy cơ khi mua tài sản đang có tranh chấp

Tình huống thứ hai, theo luật sư, là mua tài sản đang có tranh chấp pháp lý. Đây là trường hợp tài sản đang bị kiện tụng, khiếu nại, thường gặp trong các tranh chấp thừa kế, ranh giới đất hoặc quyền đồng sở hữu. Chỉ cần tài sản đang là đối tượng bị khởi kiện hoặc có đơn tranh chấp chưa được giải quyết, cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên.

Luật sư Nguyễn Xuân Thọ, Đoàn luật sư TP.HCM

Lưu ý khi mua tài sản bị kê biên

Cũng theo luật sư Thọ, một rủi ro pháp lý nghiêm trọng khác là tài sản đang bị kê biên thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Những trường hợp này, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp ngăn chặn chuyển dịch như phong tỏa, kê biên, cấm chuyển nhượng.

Để đảm bảo an toàn cho giao dịch nhà đất, luật sư Thọ khuyên người mua cần thực hiện đầy đủ các bước rà soát pháp lý trước khi ký công chứng hợp đồng. Việc kiểm tra không chỉ dừng lại ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cần mở rộng đến quy hoạch, giấy phép xây dựng, tình trạng hoàn công, tranh chấp và kê biên của tài sản.

Người mua cũng nên yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản về việc tài sản không bị tranh chấp, không bị hạn chế chuyển nhượng và ghi nhận nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu việc sang tên không thực hiện được.

Tóm lại, công chứng không phải là “giấy thông hành” cho mọi rủi ro pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần chủ động nắm bắt quy định pháp luật và có sự đồng hành của các chuyên gia pháp lý ngay từ đầu.