Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng hứng thú trong cộng đồng nhà đầu tư, dẫn đến sự tăng trưởng nhanh chóng của giá đất nền vùng ven. Tuy nhiên, đi cùng với đó là nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo, khi mà sự tăng trưởng này có thể không phản ánh đúng giá trị thực của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, đặc biệt là khi có thông tin về việc mở rộng không gian đô thị TP.HCM sang các tỉnh lân cận. Họ tin rằng, việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ tạo ra những cơ hội đầu tư mới và tiềm năng tăng trưởng cho thị trường bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội này, cũng có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần lường trước.

Một trong những rủi ro lớn nhất là nguy cơ sốt giá ảo. Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nhanh, giá đất nền tăng cao mà không dựa trên giá trị thực, có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản. Nếu thị trường không thể duy trì đà tăng trưởng này, giá đất nền có thể giảm mạnh, gây ra những tổn thất lớn cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét kỹ lưỡng về tính khả thi của các quy hoạch mới. Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM vẫn còn là một đề xuất và cần phải trải qua nhiều bước xem xét, đánh giá kỹ lưỡng. Nếu quy hoạch này không được thực hiện, hoặc không mang lại những lợi ích như kỳ vọng, giá đất nền vùng ven có thể giảm mạnh.

Trước những rủi ro này, nhà đầu tư cần phải có một chiến lược đầu tư cẩn thận và sáng suốt. Họ cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường, xem xét các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Đồng thời, cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư, không nên tập trung quá nhiều vào một loại hình bất động sản hoặc một khu vực cụ thể.

Việc tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản cũng là một bước quan trọng. Các chuyên gia có thể cung cấp những thông tin, phân tích và dự báo về thị trường, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt hơn.

Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu là hai tỉnh có vị trí quan trọng trong khu vực phía Nam. Nếu việc sáp nhập vào TP.HCM được thực hiện, sẽ tạo ra một không gian đô thị lớn, có thể thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven.

Tuy nhiên, cho đến nay, vẫn chưa có thông tin chính thức về việc sáp nhập này. Do đó, nhà đầu tư cần phải thận trọng và không nên hành động theo cảm tính. Thay vào đó, nên dựa trên những thông tin, phân tích và dự báo cụ thể để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong hơn ba thập kỷ qua. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến yếu tố quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập mặt bằng mới.

Trong đợt sốt đất năm 2017-2018, giá đất nền tại nhiều tỉnh thành như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng đã tăng đáng kể, lần lượt là 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Dù vậy, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Khi xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất đã lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc, sốt đất tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể, lần lượt là 79%, 58%, và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên đã có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.