Cá bống sông Đà, một món ăn bình dị từng gắn bó mật thiết với bữa cơm gia đình của người dân địa phương, ngày nay đã trở thành một đặc sản được ưa chuộng tại các thành phố lớn. Với mức giá dao động từ 120.000 đến 200.000 đồng/kg, cá bống sông Đà đang là một trong những đặc sản được săn đón trên thị trường.

Loài cá này thường xuất hiện nhiều và đạt độ ngon nhất vào khoảng thời gian từ tháng 7 đến tháng 8 hàng năm. Do đó, người dân địa phương thường tận dụng thời gian này để đi bắt cá và bán cho thương lái hoặc gửi đi các tỉnh thành khác để phục vụ nhu cầu của khách hàng.

Cá bống có nhiều loại, trong đó nổi bật nhất là cá bống cát với thân tròn, da màu vàng nhạt và kích thước chỉ nhỏ chừng ngón tay út. Khi được làm sạch sẽ và cấp đông, người mua có thể dễ dàng sử dụng bằng cách chỉ cần rửa qua.

Cá bống sông Đà có thể được chế biến thành nhiều món ăn ngon và đa dạng. Một số món phổ biến nhất bao gồm cá bống kho tiêu, cá bống kho tộ, cá bống chiên giòn và cá bống chiên nước mắm. Ngoài ra, còn có các món ăn khác như cá bống kho nghệ, cá bống kho gừng, cá bống kho riềng, cá bống kho tương, cá bống chiên lá lốt và cá bống chiên tỏi ớt.

Sự biến đổi của cá bống sông Đà từ một món ăn dân dã thành đặc sản cao cấp đã mang lại nhiều cơ hội kinh tế cho người dân địa phương. Đồng thời, cũng giúp cho người dân thành phố có thể thưởng thức được những món ăn ngon và đa dạng hơn.

Luat Dat dai 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7, đã thể hiện rõ tinh thần cải cách, đưa giá đất sát với thị trường hơn, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, Luật Đất đai 2024 đã lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Để tháo gỡ những vướng mắc này, nhiệm vụ cấp bách hiện nay là nghiên cứu, sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến.

Một trong những điểm bất cập đáng chú ý là bảng giá đất mới đã tăng cao, khiến người dân phải “gánh” khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại TP.HCM, nhiều xã, phường có giá đất tăng mạnh, cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này đã khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết, bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó khăn, bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. “Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên, để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết phải điều chỉnh trong Luật Đất đai, bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật”, ông Anh đề xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết 18, đặc biệt là chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt. “Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được”, ông Võ khẳng định.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Luat Dat dai 2024 đã ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong hơn ba thập kỷ qua. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến yếu tố quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập mặt bằng mới.

Trong đợt sốt đất năm 2017-2018, giá đất nền tại nhiều tỉnh thành như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng đã tăng đáng kể, lần lượt là 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Dù vậy, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Khi xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất đã lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc, sốt đất tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể, lần lượt là 79%, 58%, và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên đã có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua những biến động đáng kể, với giá đất tăng đột ngột trong thời gian ngắn. Điều này đã đặt ra câu hỏi về những tác nhân chính đang chi phối thị trường. Gần đây, kênh CafeLand đã đăng tải nhiều video thảo luận về vấn đề này, từ việc giá đất tăng sốc, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, đến kế hoạch xây dựng siêu đại lộ ven sông Sài Gòn và nhiều vấn đề liên quan khác. Những thông tin này đã thu hút hàng triệu lượt xem và tạo ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên các diễn đàn.

Để có cái nhìn sâu sắc hơn về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá đất là hết sức cần thiết. Trong đó, chính sách thuế đóng vai trò quan trọng khi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và lợi nhuận của các giao dịch bất động sản. Thuế chuyển nhượng bất động sản ở mức 10% là một yếu tố đáng kể, tác động đến quyết định mua bán của các nhà đầu tư và người dân.

Nhu cầu thị trường cũng là một yếu tố then chốt trong việc quyết định giá đất. Sự gia tăng nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là ở các khu vực đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, có thể đẩy giá đất tăng lên nhanh chóng. Các khu vực ven sông Sài Gòn, với tiềm năng phát triển về cơ sở hạ tầng và cảnh quan, đang trở thành tâm điểm của nhiều nhà đầu tư.

Vai trò của các nhà đầu tư trong thị trường bất động sản cũng không thể bỏ qua. Các nhà đầu tư, cả lớn và nhỏ, đóng góp vào sự sôi động của thị trường nhưng cũng có thể góp phần vào việc làm tăng giá đất thông qua các giao dịch liên tục và chiến lược đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, không phải tất cả các nhà đầu tư đều có khả năng thao túng thị trường; tác động của họ thường phụ thuộc vào quy mô và phạm vi hoạt động.

Tóm lại, việc hiểu rõ tình hình thị trường bất động sản cần một phân tích toàn diện và đa chiều, bao gồm cả các yếu tố như chính sách thuế, nhu cầu thị trường và vai trò của các nhà đầu tư. Thông qua việc theo dõi và phân tích các yếu tố này, chúng ta có thể có cái nhìn rõ ràng hơn về động lực đằng sau sự biến động của giá đất và tác động của chúng đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Thông tin từ CafeLand và các nguồn tin cậy khác sẽ tiếp tục giúp người dân và nhà đầu tư cập nhật tình hình thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những quyết định sáng suốt.

Các chuyên gia đang đề xuất việc linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng, tránh quy định cố định. Bộ Tài chính hiện đang đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong một số trường hợp đặc thù.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng mức thu cần linh hoạt và không thể quy định một con số cố định. Ông Lượng ủng hộ việc Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 103 nhưng cho rằng các trường hợp trên thực sự chưa lấp đầy được khoảng trống trước các vấn đề thực tế của xã hội. Phương án mà Bộ Tài chính đưa ra chỉ giải quyết được bài toán trước mắt, chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn.

Việc áp dụng một mức thu cố định sẽ dẫn đến tình trạng đúng chỗ này, sai chỗ kia, tạo ra sự bất công trong xã hội. Giá đất ở đang định giá tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại gần như “đứng yên”, tạo ra một khoảng trống rất lớn. Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, không thể quy định ‘cứng’ một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần thẩm định, đánh giá.

Ông Lượng cũng nêu vấn đề, cần xét đến đối tượng, mục đích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng, lịch sử hình thành đất… để đưa giải pháp tối ưu. Vấn đề này liên quan đến nhiều bộ, ngành, trong khi Nghị định 103 chỉ điều chỉnh ở góc độ tài chính và giá của Bộ Tài chính. Do đó, cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp, bao quát các vấn đề về giá đất.

Để xác định giá đất, cần có hệ thống dữ liệu lịch sử giá qua nhiều năm. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi chính sách với nhiều lần điều chỉnh, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ. Hiện nay, việc quản lý chủ yếu mang nặng tính hành chính, trong khi thiếu nền tảng dữ liệu cụ thể.

Ông Lượng đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng. Thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số. Từ đó, mới ra được dữ liệu giá. Chỉ cần tra mã định danh, có thể biết mỗi người dân sở hữu bao nhiêu mét vuông đất ở, mua vào thời điểm nào, với giá bao nhiêu… Đây là cơ sở để đánh giá đúng đối tượng và xác định mức giá sát thực tế.

Ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch.