Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ của tầng lớp siêu giàu, nhưng danh mục tài sản của họ vẫn còn quá lệ thuộc vào bất động sản và vàng.

Bức tranh tài sản của người giàu Việt Nam

Theo Knight Frank Wealth Report 2025, hiện có 5.459 người Việt có tài sản ròng trên 10 triệu USD, xếp thứ 6 trong khu vực Đông Nam Á. Đa số trong số này tập trung đầu tư vào bất động sản và vàng – hai kênh tài sản truyền thống được xem là “nơi giữ tiền”.

Tại sao bất động sản và vàng vẫn chiếm ưu thế?

Khảo sát 2025 cho thấy, trung bình nhà đầu tư Việt phân bổ 31% tài sản vào bất động sản và 14% vào vàng. Hai yếu tố chính thúc đẩy xu hướng này:

• Độ an toàn và khả năng bảo toàn sức mua: Bất động sản và vàng được coi là kênh dài hạn, ít chịu biến động ngắn hạn.
• Thói quen “cầm tay”: Người Việt ưu tiên tài sản hữu hình, dễ nhìn thấy và cảm nhận.

Trong 5 năm qua, 88% nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận trên 7%/năm, nhưng vẫn ưu tiên gửi tiết kiệm, mua vàng hoặc bất động sản – chấp nhận mức sinh lời thấp nhưng an toàn.

Rủi ro của danh mục tập trung

Việc gắn liền quá mức vào bất động sản tạo ra một danh mục thiếu thanh khoản và phụ thuộc mạnh vào chu kỳ bất động sản. Đối với nhóm Ultra‑High‑Net‑Worth Individuals (UHNWI), bất động sản chiếm tới gần hai phần ba tổng giá trị tài sản, trong đó trung bình mỗi người sở hữu 3,3 bất động sản nhà ở – cao hơn mức trung bình toàn cầu (2,9).

Vàng cũng không phải là kênh sinh lời cao; ước tính 400 tấn vàng đang được tích trữ để phòng ngừa lạm phát, nhưng không tạo ra dòng tiền định kỳ. Thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư chỉ chiếm khoảng 3% dân số có tài khoản, cho thấy tiềm năng mở rộng lớn.

Chiến lược tái cơ cấu: Phân loại core và non‑core

Để cân bằng giữa bảo toàn vốn và tăng trưởng, nhà đầu tư cần tách rõ tài sản “core” (cốt lõi) và “non‑core” (không cốt lõi). Các tiêu chí phân loại:

1. Vị trí và tính thanh khoản

• Core: Bất động sản nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm, có nhu cầu cao và hạ tầng phát triển.
• Non‑core: Đất nền xa, dự án nghỉ dưỡng chưa hoàn thiện, khó bán.

2. Dòng tiền và hiệu quả sử dụng

• Core: Tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê, văn phòng, căn hộ dịch vụ.
• Non‑core: Đầu tư “đắp chiếu”, lợi suất hứa hẹn cao nhưng thực tế không đạt, ví dụ condotel 10‑12%/năm nhưng sau vài năm vỡ cam kết.

3. Tầm quan trọng chiến lược

• Core: Gắn liền với chiến lược gia đình, như nhà ở chính, bất động sản tổ tiên, trụ sở doanh nghiệp.
• Non‑core: Đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” hạ tầng, dự án tỉnh lẻ – cần thoái vốn nhanh nếu không đạt kỳ vọng.

Mô hình đa tầng đề xuất

Dựa trên nền tảng core, chúng tôi đề xuất một khung phân bổ 4 tầng, giúp nhà đầu tư vừa giữ vững tài sản cốt lõi, vừa khai thác các kênh tài chính hiện đại:

1. Tầng 1 – Core Real Assets: Bất động sản cốt lõi, vị trí đắc địa, tạo dòng tiền ổn định.
2. Tầng 2 – Thu nhập cố định & phòng thủ chu kỳ: Trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu chính phủ, tiền gửi có kỳ hạn.
3. Tầng 3 – Tài sản tăng trưởng: Cổ phiếu blue‑chip, quỹ ETF, quỹ đầu tư mở.
4. Tầng 4 – Tài sản thay thế & sản phẩm cấu trúc: Bất động sản thay thế (REITs), private equity, hedge fund, sản phẩm tài chính phức hợp.

Việc di chuyển một phần vốn từ các bất động sản non‑core sang tầng 2‑4 sẽ cải thiện thanh khoản, giảm rủi ro chu kỳ và tăng tiềm năng sinh lời trung và dài hạn.

Kết luận và bước tiếp theo

Người giàu Việt Nam không nên chỉ “giữ tiền” trong đất và vàng. Bằng cách xác định rõ tài sản core, tái cơ cấu non‑core và áp dụng mô hình đa tầng, họ có thể duy trì an toàn vốn đồng thời khai thác các cơ hội sinh lời cao hơn.

Hãy bắt đầu rà soát danh mục của mình ngay hôm nay – xác định core, lên kế hoạch chuyển đổi, và mở rộng sang các kênh tài chính hiện đại.