Việc nâng cấp và tái định vị chất lượng các dự án nghỉ dưỡng đang vận hành sẽ quyết định khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong năm 2026.

Tại sao chất lượng tài sản lại trở thành yếu tố quyết định?

Theo báo cáo mới nhất của Savills, hơn 68% nguồn cung khách sạn tại Việt Nam hiện do các chủ đầu tư tự vận hành. Nhiều dự án dù có vị trí thuận lợi nhưng chưa đầu tư đủ cho trải nghiệm khách hàng, chuẩn hoá dịch vụ và hệ thống phân phối, dẫn đến hiệu quả khai thác chưa tối ưu.

Xu hướng phân hoá thị trường

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển dịch từ độ rộng nguồn cung sang độ sâu chất lượng tài sản. Khi quỹ đất ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM gần chạm trần, các dự án hiện hữu có lợi thế lớn – nếu chúng được nâng cấp đúng cách.

Những con số đáng chú ý

• Hà Nội dự kiến chỉ có khoảng 4.000 phòng khách sạn mới (phân khúc upscale và luxury) đến năm 2028.
• TP.HCM còn hạn chế hơn, chưa tới 1.500 phòng đang trong giai đoạn phát triển.
• Năm 2025, Việt Nam đón hơn 19,1 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 21% so với năm trước.

Địa điểm và phân khúc: Cân bằng cung‑cầu

Ở các điểm ven biển như Hạ Long, Nha Trang, Mũi Né, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, đang phải đối mặt với cuộc chiến giá cả gay gắt. Ngược lại, khách quốc tế từ châu Âu, Ấn Độ, Đông Bắc Á và tầng lớp trung lưu trong nước đang dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn, đòi hỏi dịch vụ chuyên nghiệp, tiện ích đồng bộ.

Quan điểm của các chuyên gia

Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhấn mạnh: “Cuộc cạnh tranh hiện nay dịch chuyển từ số lượng sang chất lượng. Khi không còn nhiều lô đất mới, các dự án hiện hữu cần được cải tạo bài bản, nâng chuẩn vận hành và tái định vị đúng phân khúc để gia tăng giá trị nhanh chóng.”

David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng: “Chất lượng tài sản sẽ quyết định vị thế của bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng nếu không đi kèm chiến lược tiếp thị điểm đến và hợp tác công‑tư, hiệu quả đầu tư sẽ khó bền vững.”

Chiến lược nâng cấp toàn diện

Để đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của khách, việc nâng cấp không chỉ dừng ở cải tạo cơ sở vật chất mà còn bao gồm:

1. Thiết kế lại không gian, cảnh quan và kiến trúc nội thất.
2. Chuẩn hoá dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế.
3. Áp dụng mô hình vận hành chuyên nghiệp, tích hợp hệ thống quản lý doanh thu (Revenue Management).
4. Hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế để nhanh chóng nâng chuẩn chất lượng và tối ưu dòng tiền.
5. Đẩy mạnh chiến lược marketing tại các thị trường gửi khách và đa dạng hoá sản phẩm trải nghiệm.

Triển vọng 2026‑2030

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc cao cấp và siêu cao cấp sẽ tiếp tục là “điểm nóng” thu hút vốn trong giai đoạn 2026‑2030. Các dự án đầu tư bài bản, có thương hiệu mạnh và trải nghiệm độc đáo sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, trong khi các sản phẩm trung cấp sẽ phải điều chỉnh chiến lược giá hoặc chuyển đổi mô hình khai thác.

Nhìn chung, năm 2026 sẽ là thời điểm mà tối ưu hoá chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo. Các nhà đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị và chuẩn hoá vận hành các dự án hiện hữu sẽ dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam.

Phương Uyên